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如何切实让房子回归到“住”的定位
2017-01-05 15:14:27  作者:胡敏  来源:中国经济时报 学者观察  
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  •     在2016年中央经济工作会议上,“房子是用来住的、不是用来炒的”这样一句十分直白的表述,确定了我国房地产市场今后一个时期的发展定位和走向,体现了中央对群众集中诉求的关切,也彰显了中央“以问题为导向 ...

  在2016年中央经济工作会议上,“房子是用来住的、不是用来炒的”这样一句十分直白的表述,确定了我国房地产市场今后一个时期的发展定位和走向,体现了中央对群众集中诉求的关切,也彰显了中央“以问题为导向”推进改革的决心。面对风云变幻的当下中国楼市,该如何切实让房子回归到“住”的定位?这个看似简单实则复杂的问题,迫切需要认真回答和采取政策应对。

  让房子回归住就是回到消费品主导方向上


  近几年中国经济进入发展新常态,受到结构性、周期性、体制性矛盾叠加,经济增长速度进入下行通道,结构性问题愈发凸显。表现到房地产市场上,区域分化的特征十分明显,社会资源越来越集中到长三角、珠三角、京津冀一带的大城市或中心城市,资源的稀缺伴随地价的上行,使得这些区域的房价不断上升,住房的消费品属性不断被投资品属性所替代,加上过去年份地方政府赶超式大开发引致的土地财政驱动的助推,房地产市场进入了越调控越上涨的恶性循环。

  2016年这一轮一线城市的急剧上涨,又有当下中国经济转型升级中各种因素的叠加所致。尤其是2016年的资金加杠杆,急剧放大了房地产市场的金融属性,造成了老百姓(603883,股吧)对一线城市或中心城市房产的疯狂追逐,造成了银行新增信贷大规模地流向房产信贷,造成了央企民企城市圈地的“地王”现象,造成了大量社会资金的“脱实向虚”,也增加了推进供给侧结构性改革去库存、去杠杆、去产能和降成本的困难和压力。

  如果任由房地产金融属性的放大,会使资产泡沫不断积聚,更势必动摇中国经济稳定的基石。因此,2016年中央经济工作会议强调“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,就是明确了以消费品为主导的我国房地产市场方向,降低房地产在资产市场上的金融属性。接下来的一系列政策也将会围绕这一定位和方向予以调整。

  平抑房价,关键在既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落

  2016年中央经济工作会议指出,要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落。对此我们应当如何认识?

  首先是抑制房地产泡沫。也就是要从防风险的角度,挤掉由于资金堆积形成的泡沫成分,但必须十分明确:这并不意味着房价就要大幅下降。住宅或房产就是因为其客观存在的区位性、品质性、资产性而具有排他性特点,每套房产有着合乎市场价值的价格定位,我们不希望“白菜卖出猪肉价格”,当然也不能指望“人参卖出萝卜价格”。抑制房地产泡沫,是防止炒作和资金投机,让房产价格回归到其价值上来。

  其次是防止出现大起大落。稳中求进是新一年要继续坚持的经济工作总基调。“稳”也体现在房地产市场的平稳。2016年1—11月,我国商品房销售面积同比增长24.3%,商品房销售额超过10万亿元,增长37.5%,对GDP增长贡献额超过8%。房地产对于实现前三季度6.7%的经济平稳增长发挥了重要支撑作用,作为产业链条带动力极强的产业,现阶段决不能低估其在推进供给侧结构性改革中的作用。促进房地产市场平稳健康发展,不能利用行政性手段侵扰市场内在经济运行规律,因为市场价格的大起大落,影响经济基本面的“稳”、影响老百姓的市场预期。

  第三也是更重要、更基本的,就是加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。“亡羊补牢未为晚矣”。有专家指出,十几年来,中国的房市发展到目前的僵局,是因为长期以来我们对于房市的政策是碎片化的,没有明确的主导方向,是顺着经济周期和宏观调控节奏一路走过来的。在当前中国经济转型升级的关键阶段,的确是需要依靠顶层设计来认真研究房地产市场的基础性制度和长效机制的时候了。

  现在关于平抑一些城市过快上涨的房价,从中央到地方,出台了限购限贷、明码标价、一城一策等一系列有效政策。这次中央经济工作会议抓住货币信贷这个关键环节,提出要“在宏观上管住货币,微观信贷政策要支持合理自住购房,严格限制信贷流向投资投机性购房”。经济界也从税制设计和立法角度,提出要加快对房地产保有税立法和实施的推进,也有学者提出可以对高档住宅实施特别消费税。对房地产实施差别化税制,过往以来都有实践,对平抑房价可以起到一定作用,但在普遍意义上还有不少政策短板和立法难题,涉及方方面面。现实层面上要兼顾稳定与增长,长远层面上要符合国情、适应市场规律,关键还是要从房地产供求平衡上找到均衡点。要切实解决好人地挂钩的城市土地供应问题、中央与地方事权与财权匹配问题、人口流动与户籍制度改革问题、家庭财产性收入增长保障和社会财富分配等这一系列极其复杂的制度设计问题。具体政策措施的出台,一定要适时、择机、审时度势,以逐步纠偏的方式来扭转长期以来形成的以资产市场为主的房地产市场波动局面,不能搞政策“一刀切”,不能让民意泛化。

  “房子是用来住的、不是用来炒的”,对房地产属性认识的这一回归,迈出了理性解决问题的第一步。

  (作者为国家行政学院研究员)

  

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