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中国指数研究院:中国房地产市场2016总结与2017趋势展望
2017-01-06 09:18:57  作者:  来源:每日经济新闻   
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  •     2017年1月4日,首届中国房地产大数据年会在上海(楼盘)崇明岛召开。
2017年1月4日,首届中国房地产大数据年会在上海(楼盘)崇明岛召开。会议中,中国指数研究院发布《中国房地产市场2016总结与2017趋势展望》,基于全面的房地产大数据体系,对2016年的市场形势进行了总结,并对2017年的行业发展做出预判,为社会各界提供借鉴和参考。

  1.2016年中国房地产市场形势总结


  2016年,房地产市场迎来本轮周期的高点,全年成交规模创历史新高,城市分化态势延续。国庆节前后,各地政府密集出台调控政策,四季度市场走势渐趋平稳。

  政策方面,政策环境由松趋紧,因城施策严控市场风险。2016年房地产政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程:“两会”提出因城施策去库存,但随着热点城市房价地价快速上涨,政策分化进一步显现。一方面,热点城市调控政策不断收紧,限购限贷力度及各项监管措施频频加码,遏制投资投机性需求,防范市场风险;另一方面,三四线城市仍坚持去库存策略,从供需两端改善市场环境。同时,中央加强房地产长效机制建设,区域一体化、新型城镇化等继续突破前行,为行业长期发展积极构建良好环境。

  价格方面,热点城市房价涨幅显著,调控收紧后价格趋稳。受宽松货币环境、阶段性供求紧张及地价上涨影响,热点城市房价快速攀升,1~11月百城住宅价格累计上涨17.83%。在四季度多城调控政策密集出台后,热点城市的新房及二手房价格涨幅均出现回落。

  成交方面,市场成交全年高位运行,成交结构明显上移。2016年,各类需求持续释放,房地产交易高位运行,50个代表城市商品住宅成交量同比增长超两成,绝对量创历史同期新高。国庆节前后热点城市调控政策密集出台,代表城市市场热度开始回落,四季度成交量高位下调。从成交结构来看,核心一二线城市各层级产品总价提升显著,热点城市的改善需求也积极释放,成交结构上移,大户型成交占比提升。

  土地方面,一二线土地市场高热,高价地开发蕴风险。2016年,300个城市土地市场供求仍呈下降趋势,各类用地推出同比下降11.0%,成交同比下降5.7%。但是,热点城市土地市场持续高热,拉高了全国整体住宅楼面均价及溢价率,全国300个城市各类用地成交楼面价同比上涨38.7%;平均溢价率为43.13%,较2015年提高26.91个百分点。值得注意的是,2016年房企销售回暖及宽松的资金环境,企业拿地热情高涨,重点一二线城市高价地块频出,尤其是合肥(楼盘)、苏州(楼盘)、南京(楼盘)、上海等城市,未来市场走势十分值得关注。

  企业方面,百亿房企市场份额升至五成,行业整合加速。2016年,品牌房企销售业绩再创新高,百亿房企扩容至131家,市场份额升至50%,且恒大、万科及碧桂园销售额超过3000亿元,开启了房企规模化发展的新时代。在良好销售业绩支持下,企业现金流充裕,拿地意愿强烈。2016年行业格局也在发生着深刻变化,央企、国企加快整合重组,房企资本融合进程加快。

  2.2017年中国房地产市场趋势展望

  2017年,因城施策将在控风险与去库存基调下不断深化,热点城市面临量价回调,而三四线城市有望延续平稳走势。

  根据“中国房地产业中长期发展动态模型”分析,预计2017年全国房地产市场将呈现“销售量价回调,新开工小幅下降,投资低速增长”的特点。需求方面,2017年是本轮房地产周期的末期,商品房销售面积受到政策、货币环境的影响,将出现回调,预计全年降幅将达到12.8% ~14.8%,其中一线及二线城市销售面积将呈现下降,二线城市降幅较为显著,三四线城市市场波动平缓。供应方面,鉴于一二线城市销售回落,新开工意愿也不足,而前期土地成交处于低位,将使全国新开工出现小幅下降,预计全年降幅在3.0%以内。但预计2017年企业补仓意愿加强,拿地将有所增加,推动投资增长,我们测算房地产投资增速在2.5%~4.5%之间。价格方面,需求回调导致价格有所下跌,预计全年跌幅在1.9%到3.9%之间。

  2017年我们对于一二线城市市场的整体判断是量价进入调整阶段,但是不同的城市仍存在市场机会。一线城市步入存量房时代,新房开发建设的市场空间不断被压缩,城市产业升级带来的存量土地和存量物业盘活将是未来的主题,租房市场也有望成为行业新机遇。二线过热城市房价空间被透支,“量价回调”成大概率事件,但具备产业和人口支撑的城市,将成为下一个发展的新风口,天津(楼盘)、武汉(楼盘)和郑州(楼盘)受益于城市群发展,城市潜力逐渐显现,量价进入平稳增长周期;西部节点型城市发展有望进入新阶段,房价尚属相对洼地,如重庆(楼盘)、成都、西安(楼盘)等城市。此外,位于大城市周边的小城市或自身产业优势显著的三四线城市,房地产市场发展仍具备潜力。

  1代表城市共50个,一线包括北京(楼盘)、上海、广州(楼盘)、深圳(楼盘)4个城市;二线包括天津、重庆、杭州(楼盘)、武汉、大连(楼盘)、苏州、厦门(楼盘)、成都、南京、三亚(楼盘)、贵阳、温州(楼盘)、哈尔滨(楼盘)、海口、长春(楼盘)、合肥、青岛(楼盘)、福州(楼盘)、西安、南宁、郑州、沈阳、无锡(楼盘)、长沙(楼盘)、南昌(楼盘)25个城市,主要是各省会城市和计划单列市;三线包括三明(楼盘)、莆田(楼盘)、中山(楼盘)、惠州(楼盘)、淮安(楼盘)、肇庆(楼盘)、汕头(楼盘)、镇江(楼盘)、绍兴(楼盘)、宿州、韶关(楼盘)、包头(楼盘)、佛山(楼盘)、徐州(楼盘)、唐山(楼盘)、泉州(楼盘)、泸州(楼盘)、芜湖(楼盘)、东莞(楼盘)、扬州(楼盘)、南通(楼盘)21个城市,主要指地级市。

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