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降温杠杆启动 楼市迎“金融调整期”
2017-05-12 16:21:35  作者:  来源:楼宇周刊  
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  •      从5月1日起,北京首套房贷款利率折扣取消,二套房贷款利率在基准利率基础上上浮20%,这是继去年930调控政策实施以来,银行机构第三次加码住房按揭利率。今年元旦期间,首套房贷款利率折扣从原来的8.5折 ...

  从5月1日起,北京首套房贷款利率折扣取消,二套房贷款利率在基准利率基础上上浮20%,这是继去年930调控政策实施以来,银行机构第三次加码住房按揭利率。今年元旦期间,首套房贷款利率折扣从原来的8.5折调至9折;3.17调控实施后,北京市主要银行机构再次对首套房利率折扣调整至9.5折。

  首套房置业成本增5.8%

  以一套90平方米普通商品住宅为例,按照北京市3月份二手房成交均价62768元/平方米计算,首套房和二套房购房成本分别提高了5.8%和2.66%。对于首套房来说,一套90平方米的商品住宅全款总价是564.91万元,首付为35%,贷款金额为368万元,目前贷款基准利率是4.9%。若按照此前基准利率8.5折,最高贷款期限25年等额本息计算,还款总额是593.14万元,利息为225.14万元,每月还款额度为1.98万元。若按基准利率计算,还款总额是638.97万元,利息总额是270.97万元,比上调前增加了45.83万元;月供为2.13万元,比上调前增加了1500元,包括首付和还款总额的购房成本加了5.8%。按照目前北京认房认贷政策,具备首套房资格必须是连续缴纳五年社保或60个月个税,且名下无房和无房贷记录,也就是说,符合北京首套房资格的,主要以刚需群体为主。对于改善型和有贷款记录的刚需来说,首付比例提高,贷款金额减少。二套房购买时,同样以90平方米总价为564.91万元的商品住宅计算,首付比例为60%,贷款金额为226万元。按照1.1倍利率计算,25年等额本息的还款总额为411.91万元,支付利息款为185.91万元,每月还款额度为1.37万元。按照1.2倍利率计算,该套房子还款总额增加至431.88万元,比上调前增加了19.97万元,购房总成本由原来的750.82万元增加至770.79万元,增加了2.66%。月供为1.44万元,增加了700元,增幅为5.11%。同样的房子、同样的房款,贷款年限同样为25年,房贷利率加码后,无论首套房还是二套房购房成本均在增加。但由于首付比例和利率不同,首付套成本增加了45.83万元,二套房成本增加了19.97万元。

  成交将稳中有降定向加息后,虽然从目前的导向还难以看到更多的影响,但从整体市场来说,4月份,北京全市二手住宅共完成网签16902套,环比3月的25952套减少35%,同比2016年4月的26374套减少36%。事实上,2016年“930”新政之后,北京二手住宅网签量就开始逐步回落,并连续5个月下滑,虽然3月一度暴涨翻番,但在政策的及时调控之下,市场还是重新回到了下降通道。更为直观和明显的是中介前期指标的下降。伟业我爱我家集团市场研究院透露,2017年4月,通过北京我爱我家登记的新增买卖房源登记量环比3月增加27.2%,新增买卖客户登记量环比3月减少32.6%。数据表明,目前愿意出售房屋的卖家明显增多,而咨询购房事宜、有意购买二手房的客户明显减少。据伟业我爱我家集团市场研究院统计,2017年4月,北京全市二手住宅的挂牌均价为63741元/平方米,环比3月下跌6%。从各区挂牌价的环比涨跌幅来看,4月北京绝大部分区的二手房挂牌均价都在下跌,回落幅度最大的三个区域分别为:平谷、延庆和顺义,跌幅分别为:10.81%、8.08%和7.75%。尚未加息时的市场便已经出现了成交量的松动,加息后的市场也将保持稳中有降的趋势。

  大户型影响最大

  中原地产首席分析师张大伟分析认为,从银行的资金情况看,最近资金成本明显上涨,房地产调控政策持续收紧,这种情况下,信贷继续收紧既是趋势也是必然。在北京各种调控政策作用下,房价出现调整的可能性大增,因此,银行对抵押品的风险意识将提高,各家银行预计后续将继续收紧房地产的额度,并进一步提高房地产贷款的价格。张大伟表示,这将是自2014年以来,特别是2014年“930新政”后,楼市限贷政策3年来首次回到基准,对于购房者来说,从2016年到新政策后,每100万元贷款月供将增加915元,按照北京购房者平均200万-300万元的贷款额,购房者的月供增加将达到2000多元,信贷收紧的量变逐渐发展到了质变。历史上,北京信贷最严格的时候就是在2011年及2014年部分时间点,首套房利率恢复基准,对购房者的心理影响也非常大。“北京作为全国楼市调控最严格的城市,房贷出现了收紧现象,贷款折扣减少,放款时间明显延长。这些都叠加房地产调控政策发挥调控效果。”张大伟认为,银行未来贷款额度收紧,价格上浮,放款放缓是常态。信贷是决定短期房价的最关键因素,房价调整的压力越来越大。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示,解除利率优惠、定向加息之后,贷款购房的成本都将上升,高总价、大户型的住房将受到较大影响,市场上部分资金实力相对有限、月供还款能力不足的置业升级的改善型购房需求的释放会被延迟,对首次置业人群也会产生迟滞作用。不过,新政最大的影响还是对楼市投资投机需求的打击,成本的增加、风险的提高将让市场更趋理性。胡景晖表示,2016年以前,国家的楼市政策多是普惠式的,包括央行的货币政策,仅2015年就降准降息五次以上。虽然降准降息并非只针对房地产市场,但释放的大量流动性仍对上一轮楼市升温产生了不小的助推作用,造成了热点城市更热、三四线城市去库存依旧困难的局面。从2016年3月开始,“因城施策”“一城一策”的调控方针开始落实,各城市开始根据当地市场的特点,在中央精神的指导下,出台适合当地楼市发展情况的限购、限贷政策,调控范围进一步细分到了各城的不同区域,但在利率上,央行一直没再统一调整。虽然2016年四季度北京开始收紧了房屋贷款的利率优惠,但基准利率并未调整。胡景晖表示,自“317新政”以来,政府在本轮调控中展现出了超强的决心,高门槛的限购、限贷政策加上一系列防止“钻空子”的政策可以说是史上最严厉、史上最严密,在这样的高姿态之下,北京房地产市场将会持续维持降温态势。

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