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碧桂园推进长租公寓计划 3年冲击100万套目标
2017-12-21 16:35:29  作者:  来源:每日经济新闻  
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  •   “房住不炒”、“租购同权”是2017年房地产的热门词汇,国家出台了一系列政策鼓励租赁市场发展,长租公寓成为房地产发展的下一个风口。

  

  “房住不炒”、“租购同权”是2017年房地产的热门词汇,国家出台了一系列政策鼓励租赁市场发展,长租公寓成为房地产发展的下一个风口。

  据《租赁崛起》行业研究报告预测,2016年、2020年、2025年,中国房产租赁市场租金规模分别约1.1万亿元、1.6万亿元、2.9万亿元,2030年预计会超过4万亿元。

  4万亿元的市场规模吸引了包括资本系、中介系以及开发商系等在内的主体争相进军长租公寓市场。尤其是开发商凭借资金和资源整合优势,以快速扩张之势结束了长租公寓行业的野蛮生长时代,规模竞争成为行业发展的新态势。

  具备规模发展优势,碧桂园在长租公寓市场来势汹汹,2017年进军长租公寓市场即提出3年实现100万套的扩张目标,并于12月20日正式对外发布长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”。作为长租公寓的后来者,碧桂园将采取怎样的扩张模式,能否完成3年扩张100万套长租公寓的目标?

  3年目标100万套

  2014年开始,长租公寓风潮渐起,成为年轻人租房的新选择。随着更多的主体和资本进入,拥有万亿规模的长租市场成为房地产行业的风口。政策利好不断、银行资金支持、资产证券化取得突破性进展,长租公寓迎来前所未有的发展高潮。

  12月20日,碧桂园正式对外发布集团长租公寓品牌“BIG+碧家国际社区”,与美的集团、OFO等30多家单位战略签约,并宣布力争在三年内发展100万套长租公寓,重点打造长租城市。

  克而瑞发布的数据显示,万科泊寓已在全国22个城市拥有1600间公寓,龙湖冠寓预计到2017年年底开业的房间数量将超1.5万间,旭辉领寓已在上海、苏杭、南京等地布局5000间长租公寓,预计今年年底将入市2万间房源。

  对比开发商的发展速度,碧桂园碧家国际社区起步较晚。为何选择在此时入局长租公寓?碧桂园集团商业管理中心总经理黎婉媚接受采访时指出,长租公寓虽然经历了三四年的发展,但还是一个比较新的行业,进入早和晚那么几年不会形成非常大一个差距。

  黎婉媚认为,碧桂园的投资、设计到建设、采购以及金融各方面具备优势,整套系统已经非常完备,具备做长租公寓的优势

  资深专业人士宋春华认为,像碧桂园这样的品牌房地产企业,具有很强的资源整合能力和更多的资金优势,能够率先探索租赁市场的现实路径,为“租购并举”真正落地,提供鲜活的案例和样板。

  目前我国年租金规模约1万亿元,2016年房屋交易总额为15万亿元,在中美日三个国家中位列第一,但是租金规模与交易市场规模比值仅为7%。中国的租房人口占比低,租赁市场未来具备较大的增长空间。

  《租赁崛起》行业研究报告预测,2030年中国租赁市场的规模预计会超过4万亿元。

  据了解,为提高长租市场的占有率,包括泊寓、龙湖冠寓等在内品牌运营商均提出了规模扩张的诉求,以窝趣为代表的长租公寓运营商开始寻求品牌输出,延伸产业链以及加强合作,实现规模扩张,增强竞争力。

  凭借快速开发和资源整合优势,碧桂园提出在未来3年扩张100万套长租公寓的目标。碧桂园总裁莫斌表示,碧桂园是前十强房企里面唯一一家产业链全覆盖的,拥有品质好、速度快、成本低以及资源组合优势等核心竞争力。

  碧桂园集团副总裁兼营销中心总经理程光煜表示,碧桂园的长租公寓是“轻重并举”的模式,早期多轻资产盘活存量资产,注入碧桂园的运营管理和服务;重资产需要一个开发建设的过程,未来重资产这一部分比重会越来越多。

  程光煜介绍,碧桂园已经在北京、上海、广州、深圳、厦门和武汉开启了长租公寓的项目,元旦前会有项目面世。

  据了解,上海作为碧桂园长租公寓的试点首发城市,历时5个月筹备3个筹备项目,首开项目将于12月底开业,另2家年后开业,储备项目30多个,单个项目体量普遍为300~400套。

  深圳区域的长租事业部今年5月份开始已签约6个项目,房源量近1500套,其中三个项目将在2018年1月初开业,同时,厦门曾厝垵项目即将开业。

  提升盈利能力探索

  据方正证券关于长租公寓市场调研报告显示,目前长租公寓市场整体利润率偏低,分红预期低;现金流回正速度慢;行业高速增长,估值增长快;多种业态并行;总部强管控模式,店长级别不高,仅对营运负责。

  中国建设银行广东省分行行长刘军表示,广州住房租金回报率为1.7%,在北上广深中是最高。这一租金回报率连房企的融资成本都难以覆盖,这成为企业发展长租市场的阻碍。

  莫斌直言目前长租公寓处于微利状态,表示很高兴能尽到社会责任。碧桂园获得建设银行200亿元长租业务授信以及中信银行300亿元长租住宅保障性基金,解决了碧桂园发展长租公寓的资金问题。莫斌表示,目前碧桂园正在探索建长租城市,探索可持续的商业模式,同时相信国家政策会给做长租的企业更多利好,在盈利方面和持续性方面有更多发展。

  宋春华认为,长租市场回报周期长,需要开展租赁资产的证券化,吸引更多的社会资金,同时分担房企的风险。

  据了解,目前长租市场的资产证券化处于探索之中,并取得了突破性的进展。保利地产发行国内首单央企租赁住房房地产投资信托基金(REITs),成为首家发行租赁住房REITs的房企;新派公寓权益型房托资产支持专项计划在深交所获批准,成为国内首单长租公寓资产类REITs。

  刘军认为,长租公寓的发展需要全产业链的金融支持体系,覆盖开发、运营、消费和退出四个方面。同时需要通过推动集体建设用地入市,加大自持比例土地入市,降低土地成本,从而提升长租物业的收益率。

  碧桂园充分发挥物业获取和成本采购优势,在降低成本的同时,将高周转和快速开发模式运用在长租物业开发。

  碧桂园上海长租事业部总监蔡红梅接受采访时指出,碧桂园长租物业体系具备标准化的产品体系和标准工期制作流程,与装修团队密切配合,能够保证前期的改造和装修按标准完成。

  对于租金回报率较低的长租物业而言,时间就是金钱,高周转模式同样适用长租公寓市场。节省项目获取到入市的时间,能够提高效率,降低成本,提高回报率。

  莫斌表示,碧桂园将集合社会所有力量,用好农村集体建设用地,获得各级政府、金融政策、金融机构在长租方面支持,把碧桂园的品质、速度、成本等优势发挥出来,打造全产业链的服务方式,相信碧桂园长租公寓将有很大的发展。

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