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2018杭州楼市展望,拆迁户的银子啥时候会被耗尽?
2017-12-22 16:44:53  作者:  来源:则非投 资研究微信公众号  
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  •   为什么杭州在2017如此之牛,很大一个原因是迎接盛世的“城中村改造五年攻坚行动(2016-2020)”超前完成,只用了2年时间,主城各区基本把五年改造任务提前并且超额完成。

  今天,谈一谈对2018年的看法,我们聚焦在杭州,这个当下最典型的城市。

  近5万户城中村改造,带来史上最牛楼市

  如果用一个字来形容即将过去的2017杭州楼市,无疑是“牛”,而且是史上最牛。当南京楼市显出疲态,传出地王项目停工的消息,杭州楼市还是屡屡开盘秒光,丝毫不见减速的迹象。

  为什么杭州在2017如此之牛,很大一个原因是迎接盛世的“城中村改造五年攻坚行动(2016-2020)”超前完成,只用了2年时间,主城各区基本把五年改造任务提前并且超额完成。

  根据《主城区城中村改造五年攻坚行动计划表(2016-2020)》,十三五期间,待改造城中村总户数约5万户,具体如下:

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  做个初浅的测算,如果按户均325㎡占地面积来测算,杭州市的城中村改造计划将给主城区带来约1500万㎡的建设用地。1500万㎡建设用地面积是个什么概念?根据公开数据的统计,杭州主城区2010年至2016年整整7年的商品房建设用地出让面积之和仅为约1596万㎡。可见,豪不夸张的说,十三五城中村改造攻坚计划带来的结果就是“成就5万千万富豪,再造一个天堂杭城”。


  拆迁户有多大能量,从一个网传拆迁补偿个案来说几句

  都说现在的楼盘,有一半是拆迁户买的,拆迁户有多大的能量呢?我们进一步来前研究,初浅的分析一下拆迁安置与房价之间会有什么联系。

  前段时间,网上流传出一张关于杭州城北某城中村改造的货币化安置公告,这个莫须有的网络帖子,给了我们一些有价值的信息。

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  首先,我们从百度地图上可以大致算出该拆迁地块的用地面积,约18.5万㎡。插一段题外话,中国的遥感技术已经非常先进,只是卫星遥感数据尚集中在政府及个别相关企业手中,商业化应用还不普及,在国外,根据卫星遥感来做农产品期货辅助决策已经非常普遍。如果有心,时常看一下各区政府的公众号,近期有篇《XX实现整村双签清零》的新闻报道,表明该区域共有约546户动迁户。那么,我们大致可以知道了:拆迁户户均用地面积约338㎡。

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  刚好有2位友人也正是该动迁区域的村民,我向他们了解过,两家人家的楼的建筑也差不多是300多平米一栋,当然每家村户基本会在规划审批核定面积上在顶层加盖1-2层,但这些是没得赔的。由此,我们大致可以得出一个信息,城中村农居的容积率大约在1.0左右。

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  其次,我们来看一块在该拆迁村附近的已出让的地块。根据8月份的成交信息,这两块地的容积率2.6,楼面均价大概在24500元。根据杭州著名房产评论员的说法,这地方以后房价基本是要上4万每平米的。

  根据上述信息,我们可以看到一组有趣的数据:拆迁户补偿款3.22万元@1.0容积率;土地成交价格是2.45万元@2.6容积率;商品房市场价格约4万元@2.6容积率。在以上引述的案例中,“单位用地面积上”,拆迁户的补偿款、建设用地价款、商品房价款之比大致为1:2:3.2。

  也就是说拆迁户拿到的补偿款,只能买到原来1/2的土地面积,只能买到原来1/3.2的建筑面积,你说拆迁户一夜爆富吗,实际上,通过拆迁,损失大了去了,但相比较于没有农居房的新城市移民,拆迁户用祖传的家宝换了现钱,确实让人羡慕不已。


  土地财政是怎么个金融游戏

  好吧,我们可以得出一个推论,土地财政是怎么一个金融游戏:ZF花1块钱安置成本收地(当然还有其他成本,但安置成本是大大头);通过容积率的提升,可获得约2块钱的卖地收入,利润率100%;开发商花2块钱购买土地,在市场上以3块多4块多卖出……当然,会受市场波动及周期的影响。

  如何确保这个游戏能玩得转?采取卖“楼花”制度,即可以首付按揭,只要首付30%,其余可以按揭……首付30%,即是3.33的杠杆,供给侧的时候可以给到20%的首付,也就是5倍杠杆。“卖楼花”是当年香港红色地产富豪霍英东先生提议的,房地产人改变国民命运啊,米国还选房地产人当总统,也是够英明。

  通俗来说,所谓土地财政,就是以土地为中介,通过金融按揭杠杆的设置,和容积率特许权,政府部门与私人部门不断玩着滚雪球的游戏。理论上,30%的首付,可以支撑平均3.33的容积率,20%的首付,可以支撑5的容积率。


  拆迁户的银子啥时候会被耗尽

  我们来看杭州主城区住宅的容积率,目前约在2.5-3之间,也就是说拆迁户的拆迁款要配上平均33%-40%的首付才有可能覆盖相应的商品房建筑面积,而全款一次性付款的话,只能覆盖1/3-1/2.5的商品房建筑面积。

  另一方面,拆迁户不可能把所有的补充款都用来买商品房。所以,从销售层面来看,拆迁户全款一次性买房的时间不可能长久。

  我们假设拆迁户平均用一半的拆迁补充款用于购买商品房,如果在全款一次性支付的情况下,以2.5的容积率计,那么只有覆盖1/5的土地出让面积。也就是说,主城区拆了1500万方的城中村,只能覆盖300万方的商品房土地出让面积,而从2016到2017年12月份,杭州主城区的商品房建设用地出让面积已达380多万平米。对应2016年启动的大拆迁,空间和时间上接近临界点了。

  通过上述不靠谱的测算,个人以为:即便在历史性大拆迁的带动下,杭州全款一次性买房的情况基本在近期会告一段落,现有拆迁户们的银子在2018年上半年会被逐步耗尽,如果限购和限贷政策不放松的话,2018年下半年起杭州商品房销售市场就逐渐会“呵呵”了。

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