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上市房企半年生存史:负债率创13年新高
2018-09-11 09:05:27  作者:  来源:市界  
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  •   “2018年,房地产的好日子一去不复返了。”这是不少业内人士达成的共识。

  “2018年,房地产的好日子一去不复返了。”这是不少业内人士达成的共识。

  不过,从近期揭晓的中报大考来看,情况并没有想象的糟。据市界(ID:newsseeker)不完全统计,截至9月6日,已有120家A股房企和175家港股房企披离2018年中报。2017年上半年,这275家房企合计实现营业收入17214.03亿元,2018年这一数字变为21830.7亿元,同比增长26.82%

  此外,中原地产的数据显示,八成房企上半年利润明显上涨。

  58安居客房产研究院首席分析师张波分析表示,2017年房地产项目在2018年上半年进行销售结转收入,对房企半年报有一定影响。

  优等生:4家房企营收千亿

  2018年上半年的“优等生”仍以老面孔为主。

  8月28日,中国恒大披露2018年半年报,上半年实现营业收入3003.48亿元;实现净利润530.26亿元,同比增长129.3%,稳坐房地产的头把交椅。

  也就是这一天,福布斯实时富豪榜排行榜显示,许家印身家达到414亿美元,超过马化腾的410亿美元,再一次成为中国首富。

  紧随其后的,是碧桂园、万科。

  2018上半年,碧桂园实现总收入约1318.9亿元,同比增长约69.7%;实现净利润约163.2亿元,同比增长约94.9%。万科实现营业收入1059.7亿元,同比增长51.8%;净利润135.2亿,同比增长 34.53%。

  上半年营业收入在千亿规模的房企仅有4家。除碧万恒外,绿地控股2018年上半年实现营收1578.87亿元。

  不过有意思的是,营业收入高于碧桂园、万科的绿地控股,净利润却远不及两位房企大佬。2018上半年,绿地控股净利润同比增长30%至60.56亿元,连碧桂园和万科的二分之一也不到。

  2018年上半年房企营收排名前十的,还有中国海外发展、保利地产、融创中国、华润置地、世茂房地产、华夏幸福。其中,2家房企营收规模在500亿元以上,中国海外发展营收749.05亿元,保利地产营收595.36亿元。

  此外,中国恒大、长实集团、中国海外发展、太古地产、碧桂园、万科、恒基地产、会德丰、华润置地、保利地产分别位于净利润排名的第一到第十。

  房企寒冬:61家房企负债率超80%

  去杠杆的风从2017刮到2018,银行、信托、地产私募、资管,这类房企曾经倚仗的融资渠道,大门正在逐渐关闭,门槛也越抬越高。

  不过,在日渐趋严的调控面前,房企的负债率不降反增。Wind数据显示,截至今年6月30日,房地产行业资产负债率为79.46%,较去年同期上涨1.44个百分点,直逼80%的负债率红线,更是创下13年以来的最高纪录。

  市界(ID:newsseeker)梳理发现,已经披露半年报的房企中,61家房企资产负债率超过80%。其中,A股房企34家,港股房企27家。太阳城集团甚至出现了资不抵债的情况,资产负债率高达172.33%

  融创中国负债率虽出现小幅下降,但90.52%的负债率仍然位于房企高位。碧桂园负债率89.85%,绿地控股负债率88.98%,万科负债率84.7%。

  此外,已披露2018年中报的175家港股房企中,亏损房企27家,比去年同期的23家新增5家。而在120家A股房企中由18家降至16家。

  43家亏损房企,有3家房企亏损超10亿元,中弘股份亏损13.26亿元、太阳城集团亏损16.48亿元,而恒盛地产亏损17.1亿元,相当于每天亏937万元。

  和去年相比,变化最大的是中弘股份。2017年,中弘股份前三个季度的业绩增长态势良好,第一季度报告、年中报告、第三季度报告净利润分别为895.62万元、2930.96万元、8268.32万元。

  而从2017年年报开始,中弘股份突然“变脸”,巨亏25.11亿,同比下降1699.01%。2018上半年中弘股份继续亏损13.26亿元。

  为何中弘股份短短一年时间,业绩会出现如此翻天覆地的变化?或许能够8月14日中弘股份披露的一则公告中找到答案。因公司披露的2017年一季度报告、半年度报告、三季度报告涉嫌虚假记载,安徽证监局决定对其进行立案调查。

  逆流而上:7家房企由亏转盈

  不过值得一提的是,其中也不乏房企“逆流而上”。

  8月31日上午,融创中国发布的半年报显示,今年上半年,融创实现营业收入465.8亿元,同比增长215.3%;净利润63.6亿元,同比增长389.3%。

  虽然不论是营收规模还是净利润规模,融创中国距离碧万恒等房企大佬们还有很长的一段路要走,但其近400%的增长速度仍然在告诉大家“后生可畏”。

  融创中国董事会主席孙宏斌表示,“今年大家的业绩都不错是因为今年反映的是之前的情况。我相信过两年以后,业绩分化会比较严重,两年后才会反映出今年和明年的业绩。”

  此外,2018年上半年还有不少企业由亏转盈,包括大中华地产控股、伟业控股等7家港股房企,以及中交地产阳光股份世荣兆业等11家A股房企。

  财报显示,中交地产上半年实现营业收入31.77亿元,同比增长285.1%。实现净利润4.38亿元,同比增长647.5%。其表示,主要原因为本期同比交房面积增加。

  长租公寓成“香馍馍”

  在房地产企业不太好过的2018年,不少房企正忙着去地产化。

  比如“龙湖地产”更名“龙湖集团控股”;“时代地产”更名时代中国控股;万达商业更名为“万达商管集团”,并对外表示欲在1至2年内消化掉房地产业务,转向纯粹的商业管理运营企业等。

  与此同时,长租公寓一跃成为地产圈的“香馍馍”。克而瑞数据显示,TOP30中的房企已有三成进入了长租公寓市场。

  万科董事会主席郁亮此前表示:“从回报率来说,我们能够达到1%~2%的回报率,已经很满意了。”而SOHO中国董事长潘石屹更是直言,“长租公寓是亏本生意。”

  虽然在大佬们的眼中,长租公寓并不赚钱,但这丝毫不能阻挡大佬们入局长租公寓的热情。

  万科发布的半年报显示,2004年至今,万科长租公寓业务已覆盖30个主要城市,累计获取房间数超过 16万间。万科表示,2018年将租赁住宅业务确定为核心。

  龙湖CEO邵明晓也在8月21日举办的半年业绩说明会上介绍,“龙湖冠寓累计开业房间数量超过2万间。今年下半年将再开业5万间,预计年底累计开业房间数量将达到6.5万间。”

  此外,2018年上半年,我爱我家实现营业收入53.30亿元,同比增长741.86%;实现净利润3.66亿元,同比增长14.74.02%。其中,我爱我家累计完成租赁业务27万余单,实现收入7.4亿元。

  据我爱我家介绍,相寓业务范围覆盖全国14个城市,在管规模为29万套,较2017年底增长14%,净增3.5万余套,各月净增量稳定保持6000套左右。2018年上半年运营效率平稳提升,全国平均出租率为94.5%,全国委托续签率70%

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