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房地产转折到来:巨头只求活下去 悲观情绪浸染
2018-09-26 10:42:04  作者:  来源:一财网  
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  •     白银时代是万科在2012年提出的。当时地产业还沉醉在城市化的春风中,依靠资产价格的上升,地产开发商、房屋的持有者开启了一段波澜壮阔的造富时期。虽然行业高高低低,但上扬曲线依然坚挺。   判断行业进 ...

  白银时代是万科在2012年提出的。当时地产业还沉醉在城市化的春风中,依靠资产价格的上升,地产开发商、房屋的持有者开启了一段波澜壮阔的造富时期。虽然行业高高低低,但上扬曲线依然坚挺。

  判断行业进入白银时代后一年,万科以1709.4亿元刷新了中国及全球房企年销售额历史纪录,此后一路进入了5000亿时期。在2008年那轮的行业周期中存活下来的恒大、碧桂园渐渐与万科形成了三足鼎立之势,各自占据市场中重要一角。

  结局能形成就能洗牌。2018年,在金融环境、地产行业环境及政策等种种因素作用下,地产业或到了洗牌时刻。

  郁亮说,2012年时,万科判断行业进入了转折点,只是一种预测,并不知道什么时候会出现真正的转折,而今天,转折实实在在到来了。

  遥想国内楼市上一个周期,多少显得踌躇。再到2016年、2017年的盛况,不过说明危与机犬牙交错。但正是因为市场变幻莫测,才分外让人敬畏。如今房地产业的经营环境发生了深刻的变化,调控还在向纵深处走去。无人能道清明日之近况,但有过应对大小周期经验的房企,已用强烈的危机感把自己武装起来,保证自己能活下去。

  转折实实在在到来了

  天下武功,唯快不破,这些年把高周转精神贯彻得最彻底的是房地产业。

  近日,广东省房地产协会向各副会长单位下发《关于请提供商品房预售许可有关意见的紧急通知》(下称《通知》)流出,它指向商品房预售制度存在的种种短板漏洞,并提出改革商品房预售制,甚至逐步取消预售制的可能。

  过去25年,在城市化大潮中,靠卖楼花,实行商品房预售,提前回笼资金,进行快速滚动开发,房地产业走出了一个黄金时代。一旦取消预售,全部实现现售制度,房企的资金回笼周期将大大拉长,资金使用效率降低,周转大幅放缓,可谓行业杀器。

  尽管后来广东省房地产协会人士回应,称上述通知只是内部征求意见,但还是引起了房企和投资者的强烈反应。

  9月24日,上述消息传出后的第一个交易日,港股开市(A股因中秋假期休市),地产股应声下跌,HKT内地地产指数更是大跌4.26%。

  规模房企如碧桂园当日下跌5.57%,中国恒大下跌3.55%,融创中国下跌4.02%,华润置地下跌4.83%,中海下跌3.25%,龙湖下跌3.49%,世茂下跌5.22%,雅居乐下跌3.88%。光是这数只地产股,市值就已蒸发超过600亿港元。

  9月25日,A股开市,上证指数、深证成指双双下跌,地产为首的蓝筹全线大跌。9月25日收盘,万科A下跌4.5%、华侨城A下跌4.75%、金地下跌4.1%、华夏幸福下跌3.83%、阳光城下跌4.91%、蓝光下跌4.42%、中南建设下跌6.14%。

  土地市场方面,上半年的低迷情绪延续至今。据华创证券研究所统计数据,截至8月末,全国土地流拍807宗,流拍建面7954万平方米,这么庞大的流拍数据在过去几年中无疑是罕见的。

  华创证券分析师袁豪表示,土地市场的走弱或将约束地方政策的进一步从严,也有望改善房企毛利率的悲观预期。

  但实际上,今年地产开发的整体环境,很难让房企乐观。地产界常言道,“学习万科好榜样”。但榜样如今都说,要把“活下去”作为基本要求。

  一份郁亮在南方区域9月月度例会上的讲话流出,万科有关负责人向第一财经证实了这份讲话的真实性。郁亮表示:“万科在2012年就判断行业进入白银时代,进入了转折点,但这只是一种预测,并不知道什么时候会出现真正的转折,而今天,我们可以说转折实实在在到来了。”

  郁亮要求万科作战略检讨,所有业务围绕“收敛”和“聚焦”四个字来进行,保证万科能活下去。“这么做有可能会失去机会、错判形势,但这是我们的选择。”

  收敛、聚焦之下,集团将梳理开发业务,重视库存和回款、产品力和服务水平;万科是行业中,转型探索多元化业务最为彻底的房企,但如今郁亮说,投入和产出不匹配的、风险和收益严重不匹配的、做了三年还没做成的、做了三年仍靠万科内部资源内生增长的业务,要调整甚至不要做了。

  度过冬天

  郁亮的讲话并不代表着万科此后要砍掉长租公寓等新业务,但收缩战线的意味显而易见。

  在行业转折到来的时候,万科需要开发业务来拉长有序增长的时间,来换取新业务发展的空间。但今年上半年,万科的营业收入、净利润分别取得51.8%和24.9%的不错增速,但结算通常滞后销售1~2年,这两个数据只能反映万科2016~2017年较好的销售形势。而万科2018年上半年的开发业务,合同销售额同比增速不足一成。

  不仅万科,对于未来,多家房企似已达成了加快资金回笼、战线收缩的共识。

  一向稳健的中海自2017年以来,刻意加强在土地端的投资,力求规模上的突破和冲刺。不过今年8月,大量买地的中海也宣布“宁愿错失一些机会,也不想投错几块地”了。

  国泰君安数据显示,目前34家重点房企的净负债率水平达到114%。世联行董事长陈劲松感叹,“今年房企TOP100债券到期率和现金的增长率之比,现金已经抵不上负债了,比率高达100%,大房企手里也没余粮了。”

  现金流是房地产业的生命线,近期房企的公开信息显示,已步入高息发债的阶段。正荣地产发行的一笔本金总额为2.8亿的三年期美元票据,年息已高达12.5%,但行业普遍认为,相对解决资金需求而言,融资成本高低已不太重要。

  也正因为资金链安全的重要性,《通知》才会引起如此大的水花和行业性的讨论。

  房地产业的经营环境发生了深刻的变化,调控还在向纵深处走。

  7月31日召开的中央政治局会议指出坚决遏制房价上涨。8月,先是住建部约谈了海口、三亚、烟台、宜昌、扬州等五市政府有关人士,强调要下决心解决好房地产市场问题。8月底,呼和浩特提出全面停止去库存调控措施以遏制房价上涨。9月13日,北京市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》,实行“认房又认贷”政策。

  有业内人士表示,房地产业的冬天已经来临。弯道超车当然是人人艳羡,但实现难度太大了,但有实力的房企应能冬泳而非冬眠。

  加强现金流的管理、加速产品去化速度、加强危机意识是多数房企过冬的率先动作。组织创新也被考虑在内,万科近来正大刀阔斧进行组织重建工作。此外,除了谨慎拿地外,为减少经营性现金流出,多家房企也被传出精简组织,进行裁员。

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