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正荣地产销售千亿负债也千亿 欧宗荣甩手掌柜不好当

来源:   作者:  发布时间:2018年12月27日 14:50

  楼市资本论注意到,临近岁尾,闽系房企正荣地产的销售额、总资产、负债额,这三样同时破了1000亿,颇为引人关注。

  同时,引发的两件大事也让行业关注。

  第一件大事是,前11个月,正荣地产合同销售额实现1133.6亿元,首次跨入千亿阵营。

  第二件大事是,在此轮房企高管离职潮中,正荣财务总监及联席公司秘书谈铭恒11月12日辞职,三天后,原新城发展执行董事、副总裁陈伟健正式接任。

  楼市资本论记得,今年1月,正荣香港上市,8月,谈铭恒还在半年业绩会上提出,年内要实现的两大财务指标:公司净负债率降到120%甚至100%以内;短债比例控制在整个有息负债的30%以内。其时,正荣地产总资产1235.67亿元,总负债1069.86亿,资产负债率高达86.58%;虽然净负债率由2017年底的183.2%下调到171.8%,但依然居于行业高位。

  恰逢超级调控年,面对严峻的财务形势,CFO的工作压力显然不轻。坊间猜测,谈铭恒11月离职,或与财务吃紧、降杠杆不到位有关。

  本来销售过千亿是开心的事,可面对堆积如山的债务,正荣地产是喜是愁?

  做了许久正荣地产甩手掌柜的欧宗荣,今年过得显然也不轻松。

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  欧宗荣创办正荣20年跨进千亿

  正荣创始人欧宗荣出生于1964年,福建莆田人。莆田欧氏草根起家,一门三富豪,在当地坐享盛名,在国内家族企业中也算是凤毛麟角。

  楼市资本论了解到,大哥欧宗金创建福建欧氏投资集团。老三欧宗洪执掌另一家闽系房企融信,前11月销售1082.2亿,与老二欧宗荣创办的正荣地产,同时携手进千亿。

  欧宗荣初中辍学,16岁跟大哥欧宗金一起外出打工,辗转江西宜春、南昌等地承接建筑工程。1985年,欧宗荣创办江西正荣市政工程有限公司,重点经营路桥建设。

  90年代中期,欧宗荣参与南昌“一江两岸”工程开发,负责昌北新区前期道路建设,当地政府拖欠工程款1000多万,将一块地划拨给正荣抵账。这是欧宗荣拿到的第一块地,他由此开始涉足房地产开发,1998年在福州成立正荣集团。

  2013年,正荣启动高速扩张模式,开始全国化布局。按照掌门人欧宗荣的部署,其打法是深耕热点一二线城市,再伺机在周边卫星城市扩张,机会型投资三四线城市,做环热点城市群布点。

  闽系扩张素以凶猛著称,“左手融资,右手拿地”,大开大合,高举高打。欧宗荣的扩张目标首选长三角:以上海为中心,向昆山、嘉兴、太仓等区域拓展;以苏州为中心,向无锡、常州等地拓展。

  2015年,正荣地产控股成立,承接集团全盘地产业务,提出“145X战略”(即1个总部、4个核心拓展区域、每个区域深耕5个城市、每个城市拥有X个优质项目),快速布局长三角、海西、中西部、环渤海四大区域,当年总土储达到1042万平方米,销售306.3亿元。

  2016年将总部搬迁至上海,寻求进一步扩张,全年销售达到490.1亿,增长60%。

  2017年,正荣合约销售金额增至701.5亿元,同比增长78.5%;土地储备增至1526万平方米的,折算成货值约2800亿元。当年,欧宗荣以270亿人民币排胡润百富榜第93位。

  2018年,正荣达到这一轮扩张的高点,董事长黄仙枝曾信心满满地表示,希望未来两到三年实现1500亿到2000亿销售规模。正荣不但在1月16日成功登陆香港联交所,挂盘首日收盘4.00港元,市值160亿港元;而且在11月提前完成全年销售任务,跨进千亿门槛。

  可以说,到目前这止,正荣这一轮持续四五年的规模扩张,划出了一条漂亮的增长线,顺风顺水。

  不过,任何一家房企,都需要做好规模和负债的平衡。

  站在千亿门槛上的正荣,如今债务也过千亿,又遭遇楼市急转和调控紧缩,欧宗荣如何面对接下来的行业大调整?

  2

  负债过千亿,高频融资偿还短期债务

  不得不说,正荣千亿的销售额也正是靠千亿的负债,一步步堆积出来的。

  2018下半年楼市急转以后,仍在惯性轨道上高速扩张的正荣,需要着力解决负债过高和短期债务两个紧迫问题。正荣地产半年报显示,截至今年6月30日,公司总负债1069.86亿,其中短期负债260余亿元。

  另据公司IPO申请资料,正荣地产在经过四年调整扩张后,流动负债已由2014年度的252.15亿元增加至2017年中的601.39亿元,其中有息负债总额约350亿元,未偿还借款额364亿元,多以短期负债为主。

  为了改善财务状况,缓解偿借压力,正荣今年在资本市场频频融资,用长债置换短债,试图以此优化债务结构,用远水解救近渴。

  据楼市资本论不完全统计,今年其大额融资项目有:

  4月10日,发行24.21亿元的资产支持证券(ABS),所募得的款项将用作偿还集团的债务。这是正荣上市之后的首份融资动作。

  1-6月,先后在境内外发行了利率为7.3%的3年期资产支持证券人民币24亿元,以及1-2年期美元优先票据共4.1亿美元。

  10月2日,发行2.8亿美元优先票据;10月25日,额外发行7000万美元2021年到期优先票据。年息均为12.5%。

  10月24日,“天风-正荣地控购房尾款二期资产支持专项计划”获上交所通过,拟发行10.84亿元用于偿还债务。

  11月29日,发行购房尾款应收账款的资产支持证券10.84亿元,优先级份额为10.29亿元,利率7.2%。

  12月7日,拟发行40亿元非公开发行住房租赁专项公司债。

  此外,正荣在11月加强了和金融机构的互动,与中山证券和兴业信托分别建立了200亿元和100亿元的业务合作。可以看出正荣的融资方式十分多样,同时也通过和金融机构的合作拓展资金来源,来解决资金饥渴。

  这些融资动作频率高、花样多且成本不低,可见债务压力下,正荣对资金的需求非同一般。但这一系列动作之后,谈铭恒提出的净负债率和短债比例双降目标能否达成,还须年终揭晓。楼市资本论注意到,欧宗荣曾于8月14日抵押正荣地产4.4亿股普通股,占总股本约10.67%。

  老板都在努力抵押股权了,这时,财务老总却离职了。

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  欧宗荣幕后布局正荣人事

  一直以来外界解读,54岁的欧宗荣想退居幕后当甩手掌柜,交由职业经理人团队掌舵,打破家族管理模式,支撑正荣的发展。欧宗荣做了这四件大事。

  第一,是老臣黄仙枝的安排

  黄仙枝跟随欧多年,深得信任,出任正荣地产董事长。同时,还担任了正荣集团的法人,可谓是欧宗荣身边的一号人物。

  第二,是重臣林朝阳的安排

  楼市资本论查询到,正荣地产的法人就是林朝阳。可见信任程度也是非常到位,今年他的职位变化也是非常瞩目的。

  盘点2018年的正荣地产,除了年初香港上市、年尾CFO换人的大动作,在正荣工作了近20年的总裁林朝阳的职位调整,也惹人注目。2月28日,正荣发布公告,原公司总裁、行政总裁林朝阳调任行政总裁,副总裁王本龙晋升为联席行政总裁。

  作为正荣旗下三大业务板块之一的产业发展集团5月份正式挂牌之后。林朝阳8月27日辞任正荣地产执行董事及联席行政总裁,亦不再担任正荣授权代表。至此,林朝阳彻底退出地产经营团队,出任正荣产业发展集团董事长兼总裁。但其正荣地产法人的职责一直未变。

  第三,是少壮派的王本龙安排

  王本龙2014年加入正荣地产,辗转正荣旗下多家地方公司,因业绩突出,2017年9月提为正荣副总裁,主要负责集团日常业务运营、人力资源事宜、客户关系事宜及整体行政事务。

  正荣3月2日发人事任免通知,王本龙出任联席总裁。正此成功上位。

  第四,是三个儿子的安排

  不得不说,欧家的香火的确旺盛。

  欧宗荣三兄弟都是富豪外,其也有三个儿子欧国强、欧国耀、欧国伟。欧宗荣对儿子的安排也是用心良苦。

  家族企业完全放权于职业经理人?这是不可能的。

  欧国强和欧国伟分别于2005年、2010年毕业于北京大学和上海交通大学。欧宗荣让他们,同时担任正荣地产非执行董事。正荣的二代接班计划有条不紊地进行:让他们在职业经理人领导下边学边干,偷师学艺。欧国耀则从事公益基金会的工作。

  这一切,作为正荣的总设计师,欧宗荣幕后布局人事,也是老谋深算。只不过遇到深度调控,任何计划都要适时做出改变了。

  楼市资本论看来,正荣已经实现弯道超车,虽如愿跨过千亿门槛,但在这个节点上,内部千亿负债压力下的频频高息借贷,外部又面临严峻的市场调控,幕后大老板还能继续甩手不管吗?

  3个千亿之后的路怎么走,正荣该好好想想了。

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