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改革开放40周年:舟山房地产业发展报告

来源:住在舟山   作者:  发布时间:2018年12月25日 11:21

  国家统计局舟山调查队于近日公布了《改革开放40周年:舟山房地产业发展报告》。

  这份报告数据权威详实,有不少”干货“,对我市房产市场自1990年以来的发展历程,作了全面描述,涉及了读者关心的许多内容。有相当一部分,系首次披露,值得细细研读。

  经授权许可,《住在舟山》微信公众号予以全文转载。(原标题为:【改革开放40周年】从体量发展走向品质提升——舟山房地产业发展报告)

  【改革开放40周年】

  舟山房地产业发展报告

  改革开放以来,舟山经济社会稳步发展,住房需求不断增长,房地产业快速发展,品质不断提高。当前房地产业总体保持良好的发展态势,有实力的外来房产大公司逐渐来舟山发展,房地产开发实力显著增强,开发的楼盘品质明显提高。房地产业在舟山经济社会发展中占据了重要位置,在改变经济结构和改善居住条件、居住环境等方面发挥了不可替代的作用。

  本文通过回顾改革开放以来舟山房地产市场化发展历程,分析期间出现的房地产投资、销售、价格起伏及商品房库存高企等若干问题,展望发展远景,探讨促进舟山房地产业健康稳定发展的对策建议,为市委市政府制定房地产市场政策提供参考。

  01

  舟山房地产市场化发展历程

  (一)探索发展时期(1978-1997年)。

  1998年以前,主要实施“统一管理,统一分配,以租养房”的福利分房制度。城镇居民住房主要由所在单位解决,政府和单位统一按照国家基本建设投资计划进行住房建设,资金来源主要靠政府拨款,少量靠单位自筹。住房建好后,按级别、工龄、年龄、家庭人口、有无住房等条件分给员工。中央及省、市也在积极探索城镇住房制度改革,建立与社会主义市场经济体制相适应的城镇住房制度,实现住房商品化、社会化,加快住房建设,改善居住条件,满足城镇居民不断增长的住房需求。

  (二)快速发展时期(1998-2010年)。

  1998年7月,《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》明确提出:1998年下半年开始,全面停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化,标志着住房产业全面进入市场化发展阶段。随着经济社会稳步发展,舟山房地产开发建设和住房消费开始进入快速通道,以住宅为主体的房地产业发展极为迅速。房地产业已成为舟山经济社会发展的一个支柱产业,在经济社会发展中发挥着关键性作用。2010年,舟山房地产开发投资总额58.98亿元,占固定资产投资的14.3%;房地产业增加值26.41亿元,占地区生产总值的4.1%。

  (三)进入新区时代(2011年-至今)。

  2011年舟山群岛新区成立。2013年新区发展规划获批。近年来,新区建设不断加快,自由贸易试验区挂牌运行,江海联运服务中心、绿色石化、航空产业等一批重点项目有力推进,海上花园城建设逐步加快,危房以及城中村改造力度进一步加大。城市交通、教育、医疗、餐饮等配套基础设施逐步完善,城市功能品质和环境面貌逐渐提升,城市宜居魅力凸显,都在促进舟山房地产业的发展。

  2017年,舟山房地产开发投资209.43亿元,是2010年的3.6倍;

  房屋竣工面积从2010年的135.04万㎡增加到2017年的179.7万㎡;

  商品房销售面积从2010年的138.19万㎡增加到2017年的218.3万㎡。

  02

  发展变化特点

  (一)支柱性产业明显,开发投资规模总体不断扩大。

  1990-1997年,舟山房地产开发投资处于较低水平,但投资额增长迅速,其中1993年增速高达247.5%,投资额从1990年的0.38亿元增加到1997年的7.74亿元,年均增长53.8%。

  1998年全面实行住宅商品化后,房地产开发投资势头强劲,开发规模稳步扩大,投资额总体上呈现不断增长态势,至2010年达58.98亿元,年均增长18.2%。

  2011年新区成立后,房地产开发投资进入高水平阶段,当年房地产开发投资额116.79亿元,同比增长98.0%,至2017为209.43亿元,年均增长10.2%,其中2014年投资额高达225.80亿元,创历史最高水平。

   

  注:1990年开始统计房地产开发投资额

  (二)商品房供应水平明显提高。

  1990-2017年,舟山商品房建设力度不断加大,竣工面积快速上升。

  1990-1997年,舟山商品房竣工面积共244.05万㎡;

  1998-2010年共1072.56万㎡;

  2011年新区成立后,随着房地产开发投资规模扩大,房屋竣工面积明显扩大,

  2011-2017年合计共 1141.26万㎡。

   

  注:1990年开始统计房屋竣工面积

  (三)有效需求持续释放,销售面积总体呈现增长态势。

  1991-1997年,舟山商品房销售面积总体处于较低水平。

  1998-2010年,呈现不断增长的态势,从1998年的51.81万㎡增加到2010年的138.19万㎡,增长了1.7倍。

  其中2008年受国际金融危机冲击,需求受到抑制,销售面积出现大幅下滑。

  2009年商品房销售反弹,销售面积同比增长117.7%。

  “十二五”时期商品房销售震荡波动,呈现“下跌-上涨-下跌-上涨”的变动趋势, 2012-2015年舟山商品房销售面积同比分别下降42.4%、增长36.5%、下降14.3%、增长13.3%。

  2016、2017年连续两年增长。

   

  注:1991年开始统计商品房销售面积

  (四)前期房价涨幅较大,“十二五”时期波动明显。

  总体上看,舟山房地产市场需求增长强劲,不断推动房价上涨,但每年涨幅差异明显,“十二五”时期出现两次调整。

  2003-2010年房价一直处于上升通道,涨幅处于较高水平。

  2011-2017年房价处于上涨、下降、上涨波动。2011年国家实行严厉的房地产调控政策,但在新区利好效应带动下,房价仍节节走高。

  2012年,舟山房地产市场进入调整期,房屋销售量和价格均出现下降。2013年新区发展规划获批,提振了市场信心,房地产市场回暖并逐渐升温,房价攀涨。

  2014年、2015年受供求关系变化等多重因素影响,房价持续回落。借助中央、省出台的一系列房地产利好政策,舟山采取多项有力措施,积极去库存。

  2016年房价稳中有升,2017年由于库存减少,阶段性区域性供需矛盾显现,房价明显上涨。

   

  注:2003年开始统计房价

  03

  需关注的问题

  (一)楼市火热时期土地供应量过高。

  2011年、2013年舟山房地产市场升温,房地产企业拿地积极性高,土地市场交易异常火热,新城、东港及城郊乡镇地块土地供应量和成交量大幅增加。

  房地产开发有1-3年的开发周期,前期土地供应大幅增长导致2014、2015年开发投资规模较大。

  2014年开始,外部环境不景气与有效需求不足,市场各方对未来的预期弱化,房地产市场供需格局出现反转,但由于前期快速扩张,房屋供应量不断增加,导致库存进一步高企,市场去库存压力较为突出。

  2016年末,舟山商品房待售面积119.30万平方米,为历年最高。

   

  注:1995年开始统计商品房待售面积

  (二)房价波动过大影响经济社会稳定发展。

  一是房价上涨过快会带来一系列问题。抑制房地产市场正常需求,投机性需求增加积累泡沫风险,延续居民改善住房的时间,引起创业成本问题,弱势群体住房问题,住房消费比重过高引起消费结构失衡问题,对整个经济发展、房地产业自身可持续发展都将产生一定的负面作用。

  二是房价下跌幅度过大使得金融机构、房地产企业经营风险加大。房地产业是资金密集型行业,房地产企业多元化融资渠道不足,资金来源主要依靠银行贷款、购房者预付款、按揭款,甚至一部分房地产企业使用民间借贷、信托及其他融资利息高达17%。

  2014-2015年舟山房地产市场低迷,房地产销售回款率下降,再加上高昂的运营成本,部分采用信托融资杠杆进行资金流转的房地产企业资金紧张的问题充分暴露,最终破产清算。

  (三)近年来本土房地产企业市场份额明显下降。

  舟山本土房地产企业大多成立于2013年以前,2014-2016年,楼市低迷销售不佳。近三年,本土房地产企业逐渐减少,截至2018年7月底,市区有在售项目的本土房地产企业只剩31家,比2015年底减少近一半。留在房地产市场的本土房地产企业也越来越被边缘化,大部分所剩房源也不多。

  房地产业并购在舟山也有发生,如恒大并购了鲁家峙“璞园”项目。一部分本土房地产企业倒闭、破产,最后整体出售或者进入司法程序处理,如“上和•国际花园”等项目。近几年大部分本土房地产企业没有再开发新项目,个别如浙江金鹰房地产有限公司新开“海悦府”。

  总体看,房地产业马太效应逐步凸显,产业集中度不断提高,外来房地产企业在舟山的销售额和市场占有额不断提高,本土房地产企业占比逐渐下降,2015年本土房地产企业在市区新建商品住宅销售面积的占比为46.3%,2017年下降到22.6%。

  (四)楼宇经济有待发展。

  长期以来,舟山把发展楼宇经济作为经济发展的突破点,出台各类支持发展总部经济、楼宇经济等相关政策,引进一批金融机构、现代服务业、企业总部,取得积极进展,但与杭州、宁波等城市相比,还有较大差距。

  一是楼宇闲置突出,特色楼宇少。现有楼宇闲置率与企业入驻率不高。从楼宇业态、功能看,特色楼宇少,楼宇集聚效应不明显,楼宇档次有待提升。

  二是发展环境有待优化,服务管理缺乏合力。服务管理机制有待加强,尚未成立有关职能部门,没有真正形成一套科学、清晰的工作体系,楼宇经济发展缺乏网络管理、信息平台、动态监测等。

  三是本地楼宇投资商在投资模式、资金实力、经营理念、管理经验等方面相对不足,缺乏较为先进和超常规思维的楼宇经济发展理念和经验,在市内外招商引资、楼宇宣传推广等方面有所欠缺。

  04

  发展远景展望

  (一)城区人口规模扩大与消费升级将直接增加住房需求。

  一是2018年修改的《浙江舟山群岛新区(城市)总体规划(2012-2030年)》中关于合理确定城市规模部分,到2020年,中心城区城市人口规模按85万人规划,到2030年,中心城区城市人口规模按120万人规划。中心城区人口规模扩大必然产生住房需求。

  二是城镇化率将进一步提高,当前舟山城市化率达到67.9%,正处于城市发展提升的关键期。

  三是城镇和渔农村常住居民人均可支配收入较快增长,随着居民生活水平提高,购房消费升级及二孩政策的实施,居民对住房将提出更高要求,从小户型向中、大户型过渡,不仅普通房产需求量仍然较大,高档房产也有一定需求。

  (二)城市发展与房地产业优化升级将产生房地产需求。

  一是舟山海上花园城建设逐步加快,城市配套基础设施逐步完善,危房以及城中村改造力度进一步加大,2017年提出,2017-2019年完成49个城中村的改造,涉及拆迁改造29404户,总投资512亿元,都将产生住房刚性需求。

  二是正在加快形成“南居、北业、东游、西新、中秀”的城市格局,推动本岛城市开发建设从东西两端向新城集聚,加快推进产城融合,形成高能级、紧凑型、现代化的本岛中心城区,住房刚性需求和改善性需求将依然强烈,商业地产、写字楼等需求也会增加。

  三是当前房地产业出现新的变化,拿地、建房、销售模式进一步革新,逐步看重附加价值、衍生价值等,旅游地产兼具房地产开发和旅游项目开发运营,有望在旅游业持续增长与房地产业结构调整的共同作用下,舟山旅游地产得以快速发展,进一步吸引对于旅游地产的投资。

  (三)经济增长与产业发展将支撑房地产需求。

  一是舟山经济社会发展态势良好,自贸易试验区挂牌运行,江海联运服务中心建设、航空产业等一批重点项目将进一步有力推进,经济产业结构不断调整升级,服务业及生产性服务业逐步壮大,就业吸纳能力将进一步增强。

  二是大力推进绿色石化等在内的一批重点项目建设,正在加快工程进度尽早竣工投产,并带动石化中下游产业集约发展。到2020年,力争规上石化工业产值达到1500亿元。绿色石化将成为舟山经济增长重要引擎,同时带动经济发展、产业升级、人口集聚,成为创业就业的重要载体。

  三是全力打造国际著名的海岛休闲旅游目的地和世界一流的佛教文化旅游胜地,加快发展海洋旅游产业,催生旅游新业态,延伸旅游产业链,提高旅游综合效益,到2020年,全市旅游总收入超过1100亿元,旅游业增加值占GDP比重达到8%,旅游直接就业人数占全社会就业人数比重达到12%。旅游业对劳动力和人力资本都有极大的吸纳能力,关联带动性强、工作方式灵活多样,对拉动就业作用明显。

  因此,随着经济增长,绿色石化等重点项目推进以及旅游业的发展,就业人口逐渐增加,“十三五”期间,预期舟山新增城镇就业4.5万人,就业人口增加将明显推动住宅在内的房地产需求增加。

  综上所述,舟山房地产业发展仍有较大潜力,每年房地产开发投资仍需保持一定规模。未来房地产开发的客户群体重点应放在新增就业人口和改善型需求上,房地产市场供给和需求结构已明显变化,且局部区域空置率较高,市场主要矛盾已从“解决住房短缺”转变为“提升居住品质”,居民更加注重住房品质,转向多层次、个性化、高品质需求。住房短缺时代已经结束,但阶段性区域性供需矛盾时而还会出现,关键还是要保持房地产业稳定健康发展,提高房地产业品质。

  05

  有关建议

  (一)合理规划把控土地供应节奏。

  一是科学制定区域发展规划。根据各区域发展定位、经济状况、产业结构、人口构成等,合理规划房地产开发用地及教育、商业等公共资源。

  二是合理规划土地供给,防止土地“大小年”。根据房地产市场、土地市场现状、当前库存量统筹安排,参照近三年年均销售面积,确定建筑面积总量、土地出让总量。合理编制土地出让计划和时间,确定库存预警线,若库存高于预警线,及时调低土地出让量,放慢出让速度;若库存低于预警线,及时增加土地出入量,加快出让速度。根据不同区域实际情况,区别对待,进一步优化住房供应的总量规模和区域分布。

  三是加快城市公交等基础设施配套建设,推进本岛一体化进程,提高基础设施共享性,最大化发挥公共配套设施的功能。

  (二)强化房地产市场监测与引导。

  一是加强房地产市场综合信息系统建设,及时、准确采集房地产市场运行的动态数据,完善房地产市场信息披露制度。

  二是健全房地产市场监测预警机制,科学分析房地产开发投资规模、库存等相关指标变动,及时研判房地产市场状况和发展趋势。

  三是充分研究房地产市场需求,确定与经济发展、市场需求相适应的房地产开发建设规模和各类商品房的供应比例。健全房地产开发市场的准入制度,把握房地产市场调控节奏和力度,加强房地产项目审批管理,实现房地产市场总供给与总需求平衡。

  (三)提升房地产业品质。

  一是制定品质地产建设规范标准。参考杭州、宁波等城市建设领先经验,结合舟山海岛地域特色,制定房地产建设规范标准,对房地产开发建设设置指导性规范。

  二是引导房地产企业准确把握房地产业发展规律和趋势,认真做好市场调研,根据需求调整建设结构,做到精准供应,从设计上下功夫,通过技术创新,提升标准,提高房地产开发品质。

  三是鼓励、支持房地产企业向养老地产、旅游地产、健康地产等方向发展,从新区优势出发,打造国际海岛休闲度假胜地,吸引周边地区居民前来购买。

  (四)加快楼宇经济发展。

  一是合理规划楼宇发展布局,优化整合空间资源,连片、成块开发楼宇项目,对现有空置率较高的楼宇充实提升、业态调整、功能置换和定向招商,减少楼宇空置面积,提升空间资源利用水平。

  二是强化楼宇专业招商。瞄准国内外专业从事楼宇建设、运营、招商的企业,定向精准招商。充分调动楼宇运营主体、物业公司等招商积极性,发挥其在市场信息、人脉资源等方面的优势,着力引进一批优势项目和上下游关联企业。

  三是培育新区特色楼宇。围绕确定的主导产业定向招商、产业链招商和业态调整,吸引上下游产业项目入驻,培育营造以金融服务、口岸服务、涉港服务为主的新区特色楼宇。

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